5 راز مخفی مشاورین املاک

راز اول
مشاورین املاک توانایی تشخیص ممنوع المعامله بودن طرفین معامله )خصوصاً فروشنده( را ندارند.
تنظیم قراردادهای مربوط به نقل و انتقال اموال اشخاص، قبل از بررسی وضعیت ممنوعالمعامله بودن متعاملین، با موازین قانونی سازگاری ندارد و هر یک از طرفین معامله و واسطه انجام آن علاوه بر مسؤولیت مدنی، دارای مسؤولیت کیفری مقرر در ماده 41 قانون نحوه اجرای اصل 14 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران میباشند.
حال فرض کنیم که معاملات یک شخص ممنوعالمعامله باطل شود و حتی طرفینی که به این موضوع آگاهی داشتهاند به عنوان کلاهبردار و تبعاً مشاور املاک به لحاظ تسهیل نمودن وقوع آن بهعنوان معاون جرم، قابل تعقیب میباشند، میتوان دیدگان خود را بر این واقعیت بست و به امید آنکه طرفین معامله از اشخاص ممنوعالمعامله نباشند، تنظیم قرارداد نمود؟ آیا در صورت آگاه سازی عموم نسبت به آثار ناشی از معاملات با
شخص ممنوعالمعامله، هیچ انسان عاقلی بدون تحقیق از سوابق شخص، مبادرت به خرید ملک خواهد نمود؟ یا بدون احراز عدم ممنوعیت، هیچ دلالی وظیفه تنظیم قرارداد فروش ملکی را متقبل خواهد گردید؟
متأسفانه در حال حاضر مشاورین املاک به لحاظ عدم دسترسی به سوابق اشخاص، مبادرت به تنظیم مبایعهنامههایی بعضاً با ارزش دهها میلیارد ریال مینمایند که در صورت اثبات ممنوعیت هر یک از فروشندگان، دستگاه قضایی کشور و خریداران را با مشکلات عدیده مواجه خواهند نمود. بنابراین تأکید میگردد قبل از حصول اطمینان از ممنوعالمعامله نبودن اشخاص از تنظیم قراردادهای عادی انتقال املاک پرهیز گردد.

راز دوم
مشاورین املاک مسئولیتی در خصوص استعلام میزان بدهی های بانکی مورد معامله ندارند. در بسیاری از موارد املاک مسکونی به دلیل استفاده از وام ها و تسهیلات بانکی در رهن بانک ها و موسسات مالی و اعتباری قرار میگیرد. با توجه به اینکه میزان بدهی مالک ترکیبی از اصل وام و سودهای متعلقه و جریمه های احتمالی میباشدبنابراین تعیین دقیق مبلغ آن
بدون مراجعه به بانک و یا موسسه اعتباری مورد نظر، غیرممکن است. در مواردی که در متن سند ملک، عبارت"در رهن بانک"و یا حفظ حقوق رهنی بانک" و یا امثالهم درج میگردد مشاورین املاک و یا واسطه پیش از استعلام مکتوب میزان بدهی بانک نمیتوانند و نباید نسبت به انجام معامله اقدام نمایند. خریداران نیز باید از این موضوع کاملاً آگاهی داشته باشند.
اجازه دهید از یک مثال واقعی شروع کنم. یکی از مخاطبین سایت مباشر در سال 29 اقدام به خرید آپارتمانی نوساز به مبلغ 111 میلیون تومان نموده اند و از این مبلغ حدود 91میلیون تومان آن را بابت تنظیم سند ) تاریخ محضر در شهریورماه همان سال بوده است( نگه داشته اند. در سال 29 با نصب اعلامیه حراج بانک بر روی ساختمان، متوجه
بدهی بانکی کل ساختمان 8 واحدی به مبلغ 911 میلیون تومان میشود )میانگین هر واحد حدود 59 میلیون تومان اصل و سود و جرایم(. در حالی که کل بدهی خریداران به سازنده حدود 139 میلیون تومان بوده است. در نهایت خریداران برای جلوگیری از مزایده ملکشان مجبور به پرداخت کل بدهی بانکی شدند.
با توجه به مثال یاد شده چنانچه در حال خرید ملک نوسازی هستید که از انواع وام های مشارکت در ساخت استفاده نموده است بسیار مراقب باشید و تنها وقتی اقدام به معامله ملک کنید که وام تسویه شده باشد و یا بانک بدهی کلی را بر روی هر واحد تقسیم نماید )فروش اقساطی کند(.

راز سوم
مشاورین املاک مسئولیتی در خصوص عدم انجام تعهدات درج شده در قرارداد از سوی هر یک ازطرفین ندارند.
بندی در قرارداد های خرید و فروش و یا حتی اجاره املاک وجود دارد با این مضمون" مشاور املاك ضامن اعتبار اشخاصي که براي آنها دلالي مي کند و ضامن اجراي معاملاتي که توسط او مي شود نيست و نسبت به ارزش مورد معامله مسئوليتي ندارد. "
این متن علاوه بر اینکه به صراحت به بیان این موضوع میپردازد نشان میدهد که چرا مشاورین املاک در هنگام بروز مشکل تنها نقشی که دارند "مطلع بودن" و یا در نهایت "وساطت بین طرفین" است.
یک دستور مخفی به خریداران و فروشندگان است که خودتان شرایط سفت و سخت گیرانه ای بر معاملات قرار دهید و آن را کنترل نمایید. شرط و شروط گوناگون مانند وجه التزام برای تخلیه و تحویل، وجه التزام برای انجام تعهدات مربوط به تنظیم سند، شرط فسخ در صورت عدم وصول چکها و بسیاری دیگر از جمله کنترل هایی هستند که میتوانید اعمال نمایید.

راز چهارم
مشاورین املاک حتی با رویت اصل اسناد و مدارک، قادر به تشخیص بازداشت و یا احتمال صدور دستور توقیف املاک و یا وجود ادعاها و معارضین احتمالی نیستند. بازداشت اموال غیرمنقول به مرجع ذیصلاح )سازمان ثبت اسناد و املاک کشور( ابلاغ و معمولاً در اسناد و مدارک مالک درج نمیگردد، در چنین حالتی چگونه میتوان از دست اندازی مدعی مالکیت به حقوق سایر اشخاص جلوگیری و از حقوق خریدار ناآگاه به بازداشت بودن ملک حمایت کرد؟ آیا تنظیم قراردادهای مربوط به
انتقال املاک بدون بررسی وضعیت بازداشت و یا توقیف آن، سبب مواجهه خریداران با معاملات بیاثر و سرگردانی آنها در مراجع قضایی نیست؟ بدون تردید، نه خریدار قصد خرید مال توقیفشده را داشته و نه واسطه در تنظیم قرارداد چنین هدفی داشته است. چرا که در غیراینصورت، معامله مربوطه از جهت اینکه ملک به فرد دیگری تعلق داشته، فاسد و بدون رضایت صاحب حق باطل میباشد. اما بههرحال، به لحاظ عدم امکان بررسی این وضعیت در دفاتر مشاورین املاک ، امکان تنظیم چنین قراردادهایی بهمراتب زیاد است که جا دارد جهت رفع آن چارهای اندیشیده شود.

راز پنجم
مشاورین املاک قادر به تشخیص میزان بدهی مالیاتی یک ملک خصوص ا در زمینه املاک تجاری نیستند. مشاورین املاک قادر به تشخیص میزان
بدهی مالیاتی یک ملک خصوص ا در زمینه املاک تجاری نیستند. مالیات های موجود در زمینه املاک و مستغلات 3 دسته هستند:
مالیات بر درآمد اجاره املاک
مالیات بر مستغلات خالی
مالیات بر نقل و انتقال)خرید و فروش( ملک
مالیات انتقال حق واگذاری
مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک )نوساز(
مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه
بدیهی است اطلاع از آخرین وضعیت بدهی املاک و مستغلات جز با مراجعه و تسلیم اظهار نامه مالیاتی و صدور مفاصا حساب مالیاتی میسر نمیباشد و این موضوع خصوصا در املاک تجاری بدلیل وسعت مدل های اخذ مالیات و بالا بودن مبالغ،بسیار جدی تر بوده و از اهمیت ویژهتری برخوردار است.

کلام آخر
کلیه موارد عنوان شده به منظور کاهش ریسک ناشی از انجام معاملات ملکی است. بدیهی است که احتمال اینکه این چالش ها برای یک فرد در طول زندگی مالیاش رخ ندهد وجود دارد و اما چند توصیه نهایی برای شما دوستان عزیز:
» املاک بازداشت شده « و » اشخاص ممنوعالمعامله « در تنظیم قراردادهای عادی، وضعیت مورد بررسی قرار نمیگیرد. در حالیکه اثبات هر یک از این دو موضوع، در معاملات اشخاص، برای بطلان عقد، کافی است همچنین اخیراً سایت ها و اپلیکیشن هایی با هدف عرضه مستقیم ملک و برقراری ارتباط بین خریدار و فروشنده و یا مالک و مستاجر و حذف واسطه ایجاد شده اند که در نگاه اول کار جذابی به نظر میرسد اما در این
خصوص ذکر این نکته لازم و ضروری به نظر میرسد:
توجه داشته باشید که انجام معاملات مستقیم علاوه بر 9 معضل فوق، امکان تحمیل مخاطرات بیشمار دیگری نیز به شما وجود خواهد داشت نظیر )فروش مال غیر، فروش چند باره ملک، تحمیل قیمت های غیرواقعی، فروش ملک بیکیفیت و...( چنانچه یک مشاور املاک با تجربه و حقوقدان در بین شما وساطت کند آثار و تبعات ناشی از این معامله را میتواند به شدت کاهش دهد. علاوه بر این با توجه به اینکه یک مشاور املاک معتبر، یک مرجع عالی در قیمت گذاری و ارزش یابی ملک مورد نظر بوده و از این جهت به کارشناسان حقوقی نیز ارجحیت دارد.
برای مطالعه مطالب بیشتر در این خصوص میتوانید محصول "چگونه در دام کلاهبرداری ملکی نیفتیم" را مطالعه نمایید. همچنین نگاهی به کتاب الکترونیکی "آیاخرید ملک در ایران امن است" بیندازید.
(نقل از مباشر - www.Mobasher.ir)

نوع فعالیت: 
مسکن و املاک